Siy avètisman nan kontra lokasyon komèsyal pou veye

Yon lokasyon komèsyal (commercial lease) se yon kontra pou yon espas biznis, tankou yon boutik, biwo, depo, salon, oswa restoran. Li trè diferan de yon lokasyon rezidansyèl. Nan anpil eta, lokatè komèsyal yo jwenn mwens pwoteksyon otomatik, sa vle di kontra ekri a enpòtan anpil.

Yon lokasyon souvan kouvri plis pase lwaye chak mwa. Li ka di tou ki moun ki peye taks, asirans, antretyen, sèvis piblik, frè zòn komen (common-area charges), depans pou aménagement (build-out), honorè avoka, ak penalite si gen yon bagay ki mal ale. Yon ti kloz ka transfere dè milye dola risk sou lokatè a.

Se poutèt sa anpil pwopriyetè mande yon avoka biznis ki gen lisans pou revize yon lokasyon anvan yo siyen—espesyalman pou yon premye lokal, yon kontra alontèm, oswa yon espas ki bezwen konstriksyon. FoundryCounsel se pa yon biwo avoka epi li pa bay konsèy legal, men nou ka ede w jwenn yon avoka ki matche ki gen lisans pou kalite revizyon sa a.

Si ou toujou ap chwazi estrikti biznis ou, gid sa yo ka ede tou: Kijan pou Fòme yon LLC Ozetazini ak LLC vs. Corporation: Kiyès ki Bon. Yon LLC (limited liability company) se yon estrikti biznis ki gen responsablite limite, yon estrikti legal ki ka separe responsablite biznis la ak responsablite pèsonèl pwopriyetè a. Yon corporation (kòporasyon) se yon antite legal separe ki posede pa aksyonè yo. Yon C-corp se yon kòporasyon yo takse l anba Subchapter C nan Internal Revenue Code, epi yon S-corp se yon eleksyon taks ki pèmèt kèk kòporasyon ak LLC pase revni ak pèt bay pwopriyetè yo pou rezon taks federal si yo kalifye.

Premye siy avètisman an souvan senp: seksyon lwaye a difisil pou konprann. Si ou pa ka di kisa ou pral dwe nan mwa 1, ane 3, ak ane 5, sispann epi poze kesyon.

Gade pwoblèm komen sa yo:

• Kloz eskalasyon ki ogmante lwaye otomatik chak ane, swa ak yon pousantaj fiks oswa ak mezi enflasyon ou pa kontwole.
• Frè CAM (common-area maintenance charges) oswa frè antretyen zòn komen. Sa yo se frè pou zòn pataje tankou pakin, koridò, elevatè, jadinaj/landscaping, sekirite, ak netwayaj. Lokasyon an ta dwe di kisa ki ladan (included) epi kisa ki pa ladan.
• Kondisyon triple net oswa NNN terms. Nan yon lokasyon triple net, lokatè a anjeneral peye lwaye baz la plis taks sou pwopriyete a, asirans bilding lan, epi kèk oswa tout depans antretyen yo. Sa ka koute anpil plis pase sa lwaye baz la pou kont li ta fè w panse.
• Pri ki pase san plafon (uncapped pass-through costs), kote lokatè/bayè a ka pase depans jeneral anpil, san limit.
• Opsyon renouvèlman ak règ pou mete lwaye a ki pa klè. Yon opsyon renouvèlman bay lokatè a dwa pou pwolonje lokasyon an si kondisyon yo satisfè. Si lwaye lavni an baze sou “market rate” san yon metòd klè, diskisyon ka parèt.
• Delè notifikasyon kout pou renouvèlman. Si ou rate dat notifikasyon an pa plizyè jou, sa ka vle di ou pèdi opsyon an.

Mande repons dirèk pou kesyon tankou:

1. Ki sa ki total pri chak mwa a nèt, pa sèlman lwaye baz la?
2. Ki frè ki ka ogmante, epi èske gen yon plafon?
3. Èske mwen ka revize statement CAM ki sot pase yo, oswa istwa taks ak asirans?
4. Kijan yo deside lwaye renouvèlman an?
5. Kisa k ap pase si mèt kay la fè yon erè nan kalkil?

Yon egzanp pratik: yon lokatè wè lwaye baz la se $3,500 pa mwa epi li panse se nimewo “reyèl” la. Apre li siyen, lokatè a aprann ke CAM, taks, asirans, ak fatra (trash) fè total la vin pi pre $4,700 nan kèk mwa. Se egzakteman kalite “sipriz” yon revizyon atansyon ka pwan.

Si ou bezwen plis èd pou dokiman biznis, gade Sèvis ak Konfòmite Biznis ak Lisans.

Yon garanti pèsonèl (personal guarantee) se yon pwomès kote pwopriyetè a ap peye lokasyon an pèsonèlman si biznis la pa ka peye. Sa se youn nan pi gwo siy avètisman nan lokasyon pou ti biznis yo. Menm si biznis ou se yon LLC oswa corporation, yon garanti pèsonèl ka fè byen pèsonèl ou ekspoze si lokasyon an rete san peye.

Yon garanti pèsonèl se pa toujou yon bagay ou ka evite, espesyalman pou nouvo biznis, men pwopriyetè yo souvan eseye diminye li. Pwen negosyasyon komen yo enkli:

• Limite garanti a yon montan fiks oswa yon kantite mwa fiks
• Fè garanti a fini apre biznis la fin peye alè pandan yon peryòd
• Lage garanti a si lokasyon an transfere bay yon nouvo lokatè ki kalifye
• Mete klè ke yon sèl pwopriyetè pa garanti obligasyon yon lòt pwopriyetè san konsantman

Revize tou seksyon depo sekirite a. Depo sekirite se lajan mèt kay la kenbe pou kouvri sèten pèt oswa domaj. Lokasyon an ta dwe di:

• Montan depo a egzak
• Kilè epi kijan yo ka itilize li
• Si lokatè a dwe retabli depo a lè mèt kay la aplike yon pati ladan
• Kilè yo dwe retounen pati ki pa itilize a apre ou fin kite lokal la (move-out)

Lè sa a, li seksyon default la ak anpil atansyon. Default se yon echèk pou satisfè yon obligasyon lokasyon, tankou manke peye lwaye, echwe pou kenbe asirans, oswa vyole règ itilizasyon yo. Siy avètisman yo enkli:

• Peryòd “cure” (tan pou ranje pwoblèm nan) ki trè kout. Yon cure period se tan yo bay pou korije yon pwoblèm apre notifikasyon.
• Lang ki fè ti erè administratif vin default imedyat
• Kloz ki egzije lokatè a peye honorè avoka mèt kay la nan chak dispit, menm lè yo piti
• Gwo dwa pou mèt kay la bloke lokatè a, sezi byen, oswa accellere tout lwaye k ap vini yo

Kondisyon sa yo ka gen gwo enpak finansye. Si yon lokasyon gen yon garanti pèsonèl oswa yon lang default ki twò agresif, anpil pwopriyetè mande revizyon legal anvan yo siyen. Ou ka aprann plis sou depans yo nan Konbyen Avoka Biznis Koute. Depans revizyon avoka yo souvan chaje kòm honorè fiks oswa honorè pa èdtan, epi ranje pri yo pa “quote”.

Yon lòt pwoblèm komen se lang reparasyon ki pa klè. Lokasyon an ta dwe divize responsablite klèman ant mèt kay la ak lokatè a.

Tèm enpòtan pou w konprann:

• Maintenance anjeneral vle di antretyen nòmal, tankou chanje filtè oswa kenbe espas la pwòp.
• Repairs anjeneral vle di repare yon bagay ki kase.
• Capital improvements se gwo amelyorasyon bilding, tankou yon nouvo do kay (roof), travay estriktirèl, oswa ranplase yon sistèm HVAC.
• HVAC vle di ekipman chofaj, vantilasyon, ak klima (air conditioning).

Siy avètisman yo enkli:

• Lokatè a responsab pou “tout reparasyon” san okenn eksepsyon
• Lokatè a dwe ranplase gwo sistèm yo menm si yo te fin vye lè yo antre (move-in)
• Lokasyon an pa di klèman kijan yo pral jere do kay la, estrikti a, liy plonbri (plumbing lines), oswa kapasite elektrisite
• Mèt kay la deklare li pa responsab pwoblèm konfidòmite ak kòd (code compliance) ki te egziste anvan lokatè a te pran espas la

Si espas la bezwen travay anvan ouvèti, revize build-out terms yo ak anpil atansyon. Build-out vle di konstriksyon oswa amelyorasyon pou prepare espas la pou biznis ou, tankou mi, koneksyon plonbri, koneksyon ekipman kwizin, siy (signs), planche (flooring), oswa amelyorasyon aksè (accessibility).

Kesyon kle:

1. Kiyès ki peye pou travay la?
2. Èske gen yon tenant improvement allowance (alokasyon amelyorasyon lokatè), epi kilè yo peye li?
3. Kiyès ki chwazi kontraktè a epi ki moun ki apwouve plan yo?
4. Kisa k ap pase si pèmi yo (permits) pran tan?
5. Kiyès ki posede amelyorasyon yo nan fen lokasyon an?

Permis ak apwobasyon lokal yo enpòtan isit la. Ou ka bezwen apwobasyon vil oswa depatman (county) anplis apwobasyon lokasyon an. Pou lisans ak pwoblèm konfòmite, sous ofisyèl ak ajans lokal yo enpòtan. Anpil pwopriyetè revize sijè sa yo tou ak yon avoka atravè Lokasyon Komèsyal ak Imobilye.

Kloz use clause la di sa biznis ou gen dwa fè nan espas la. Si li twò restriksyon, biznis ou ka pa kapab ajoute pwodwi, sèvis, oswa chanjman nòmal pita. Pa egzanp, yon lokasyon ki pèmèt sèlman “retail sale of tea” (vann an detay te) ka kreye pwoblèm si biznis la pita vle sèvi ti goute (snacks) anpake, òganize degustasyon (tastings), oswa vann machandiz ki gen mak (branded merchandise).

Chèche siy avètisman sa yo:

• Itilizasyon ki pèmèt la pi etwat pase plan biznis ou reyèl la
• Lokasyon an entèdi aktivite komen, tankou depo (storage), klas (classes), evènman (events), ti preparasyon manje (light food prep), oswa livrezon (deliveries)
• Lokasyon an bay yon lòt lokatè yon exclusive (eksklizivite), sa vle di gen yon dwa espesyal pou se sèl biznis ki ofri sèten machandiz oswa sèvis nan pwopriyete a
• Lokasyon an pèmèt mèt kay la deplase biznis ou nan yon lòt inite san limit solid

Ou ta dwe revize tou dwa pou transfere. Assignment vle di transfere lokasyon an bay yon lòt lokatè. Subletting vle di lwe yon pati oswa tout espas la bay yon lòt lokatè pandan ou rete sou lokasyon an. Si lokasyon an fè assignment oswa subletting prèske enposib, li ka “trape” ou nan espas la si biznis ou chanje.

Gade byen:

• Nòm apwobasyon mèt kay la. “Sole discretion” (diskresyon sèl) pi difisil pou lokatè pase “reasonable consent” (konsantman rezonab).
• Dwa pou re-kaptire (recapture rights), kote mèt kay la ka mete fen nan lokasyon an olye li kite yon transfè fèt
• Kloz pataj pwofi (profit-sharing clauses) ki egzije lokatè a bay mèt kay la yon pati nan nenpòt valè transfè
• Responsablite k ap kontinye apre assignment

Yon lòt pwoblèm ki gen rapò se DBA, oswa “doing business as” (fè biznis anba non). Yon DBA se yon non komès biznis la itilize ki ka diferan de non legal antite a. Asire lokasyon an rele antite lokatè a kòrèk, epi si sa aplikab, DBA a. Si ou poko fin mete biznis la kanpe, revize Fòmasyon Antite Biznis ak Kisa EIN ye epi Kijan pou Jwenn Youn. Yon EIN se yon Employer Identification Number (idantifyan anplwayè) IRS bay pou rezon taks ak idantifikasyon biznis.

Pa voye enfòmasyon sansib tankou nimewo Sekirite Sosyal (Social Security numbers), ITIN, nimewo kont labank, oswa sekrè biznis konfidansyèl atravè yon fòm matching. Detay kontak yo ak yon deskripsyon kout sou pwoblèm lokasyon an anjeneral ase pou kòmanse.

Gen kèk kondisyon lokasyon ki pi chè yo ki pa gen rapò ak lwaye. Yo gen rapò ak risk apre yon aksidan, domaj nan pwopriyete, oswa dispit.

Kòmanse ak kondisyon asirans yo. Asirans se pwoteksyon finansye yon asirè bay pou sèten pèt, selon kondisyon politik (policy). Lokasyon an ka egzije pwoteksyon responsablite jeneral (general liability), pwoteksyon pwopriyete, indemnité travayè (workers' compensation), pwoteksyon umbrella, oswa espesyal endorsments. Yon siy avètisman se lang asirans ki difisil pou satisfè nan mache reyèl la, oswa ki pi chè anpil pase sa ou te espere.

Lè sa a, revize indemnity (endmnnite). Indemnity se yon pwomès pou kouvri sèten pèt oswa reklamasyon. Nan kèk lokasyon, lokatè a oblije indemnize mèt kay la pou yon gwo ranje reklamasyon, menm lè mèt kay la ka kontribye nan pwoblèm nan. Sa ka riske.

Gade tou:

• Waiver of subrogation (anilasyon dwa subrogasyon), ki afekte kijan asirè yo ka chèche ranbousman apre yo fin peye yon reklamasyon
• Kondisyon pou nonmen anpil pati kòm “additional insureds” san limit klè
• Kloz ki fè lokatè a responsab domaj ki depase espas lokasyon an
• Waivers pou jijman ak jiri (jury-trial waivers), dispozisyon venue obligatwa, oswa kloz honorè avoka ki yon sèl kote
• Lang “confession-of-judgment” lè li pèmèt, ki ka bay mèt kay la gwo dwa pou kolekte lajan nan kèk eta

Sa a tou se kote kontra biznis ki gen rapò yo enpòtan. Yon NDA (Non-Disclosure Agreement) se yon kontra pou kenbe enfòmasyon konfidansyèl sekrè. Yon MSA (Master Services Agreement) se yon kontra sèvis mèt (master) ki fikse gwo kondisyon yo pou sèvis k ap kontinye ant pati yo. Si gen kontraktè, patnè, oswa vandè ki enplike nan demenajman ou oswa build-out ou, revizyon kontra ka enpòtan menm jan ak revizyon lokasyon. Gade Kontra ak Akò ak Kontra Partnership ak Kontra Fondatè.

Yon avoka ki gen lisans ka ede w wè kote kondisyon asirans ak indemnity yo pa matche ak fason biznis ou fonksyone an reyalite.

Si w ap konpare espas, sèvi ak menm checklist la pou chak youn. Sa fè depans kache yo ak risk yo pi fasil pou wè.

Revize atik sa yo pa atik:

1. Non legal mèt kay la ak lokatè a
2. Egzakteman ki kote lokal la ye, kantite pye kare (square footage), ak dwa pakin oswa depo (storage rights)
3. Lwaye baz, CAM, taks, asirans, sèvis piblik, ak tout lòt frè
4. Orè ogmantasyon lwaye a ak dat delè renouvèlman yo
5. Kondisyon depo sekirite yo
6. Kondisyon garanti pèsonèl yo
7. Obligasyon reparasyon pou do kay, estrikti, HVAC, plonbri, ak sistèm elektrisite
8. Obligasyon build-out, pèmi, ak dat delè pou ouvèti
9. Kloz itilizasyon an, dwa pou siy, ak eksklizif
10. Dwa assignment ak subletting
11. Kondisyon asirans ak lang indemnity
12. Default, cure periods, remèd yo (remedies), ak dispozisyon honorè avoka
13. Obligasyon nan fen peryòd la, retablisman (restoration), ak lwaye holdover

Konfime tou reyalite ki pa nan lokasyon an si sa posib:

• Règ zoning ak règleman itilizasyon ak vil la oswa county a
• Règleman enskripsyon biznis ak Sekretè Deta a si w ap fòme oswa mete ajou yon antite
• Detay idantifikasyon taks yo ak [IRS.gov](https://www.irs.gov)
• Pwoblèm trademark ak [USPTO.gov](https://www.uspto.gov) si branding ou oswa siy (signage) enpòtan

Pou filing antite yo, tcheke sit entènèt Sekretè Deta ki apwopriye a nan eta kote w ap fòme oswa enskri biznis la. Si pwoblèm lokasyon ou a gen tan ki enpòtan, anpil pwopriyetè mande yon revizyon anvan yo peye yon depo oswa siyen yon lèt entansyon (letter of intent).

Pri revizyon avoka yo varye selon eta, gwosè deal la, ak konpleksite lokasyon an. Gen kèk avoka ki chaje yon honorè fiks pou revizyon an ak kòmantè, pandan lòt yo chaje pa èdtan pou revizyon ak negosyasyon. Ranje pri yo depann de eta a epi yo pa “quote”. Si ou vle èd pou jwenn bon kalite avoka a, ou ka jwenn yon avoka ki matche, aprann kijan li mache, oswa browse plis gid.

FoundryCounsel se yon sèvis matching gratis, se pa yon biwo avoka epi se pa yon avoka. Nou bay sèlman enfòmasyon jeneral edikatif, pa konsèy legal, epi itilize sèvis la pa kreye yon relasyon avoka-klan (attorney-client relationship).