주의해야 할 상업용 임대차계약 경고 신호

상업용 임대차 계약은 매장, 사무실, 창고, 미용실, 식당과 같은 사업 공간에 대한 계약입니다. 이는 주거용 임대차 계약과 매우 다릅니다. 많은 주에서 상업용 임차인은 자동으로 적용되는 보호를 덜 받기 때문에, 서면 계약의 내용이 매우 중요합니다.

임대차 계약은 월 임대료만 다루는 경우가 드뭅니다. 누가 세금, 보험, 유지관리, 공과금, 공용구역 비용, 인테리어 공사 비용, 법률비용, 그리고 문제가 발생했을 때의 위약금을 부담하는지도 정할 수 있습니다. 짧은 조항 하나가 수천 달러의 위험을 임차인에게 전가할 수 있습니다.

이 때문에 많은 사업주들은 서명 전에 면허를 가진 비즈니스 변호사에게 임대차 계약 검토를 요청합니다. 특히 첫 사업장, 장기 계약, 또는 공사가 필요한 공간이라면 더욱 그렇습니다. FoundryCounsel는 로펌이 아니며 법률 자문을 제공하지 않지만, 이런 종류의 검토를 위해 면허를 가진 변호사와 연결되도록 도와드릴 수 있습니다.

아직 사업 구조를 선택하는 중이라면, 다음 가이드도 도움이 될 수 있습니다: 미국에서 LLC 설립하는 방법 및 LLC와 법인: 무엇이 적합한가. LLC는 유한책임회사로, 사업상의 책임을 소유자의 개인적 책임과 분리할 수 있는 법적 사업 구조입니다. 법인(corporation)은 주주가 소유하는 별도의 법적 실체입니다. C-corp는 미국 연방세법 Subchapter C에 따라 과세되는 법인이며, S-corp는 자격을 충족하는 일부 법인 및 LLC가 연방세 목적상 소득과 손실을 소유자에게 통과시키도록 허용하는 세무상 선택입니다.

첫 번째 위험 신호는 종종 단순합니다. 임대료 조항이 이해하기 어렵다는 점입니다. 1개월 차, 3년 차, 5년 차에 얼마를 내야 하는지 알 수 없다면, 멈추고 질문해야 합니다.

다음과 같은 일반적인 문제를 주의해서 보십시오:

• 매년 고정 비율 또는 귀하가 통제할 수 없는 물가상승 지표에 따라 자동으로 임대료가 오르는 인상 조항
• CAM charges 또는 공용구역 유지관리 비용. 이는 주차장, 복도, 엘리베이터, 조경, 보안, 청소와 같은 공유 구역에 대한 비용입니다. 임대차 계약에는 무엇이 포함되고 무엇이 포함되지 않는지 명시되어야 합니다.
• 트리플 넷 조건 또는 NNN 조건. 트리플 넷 임대차에서는 임차인이 기본 임대료 외에 보통 재산세, 건물 보험, 그리고 일부 또는 전체 유지관리 비용까지 부담합니다. 이는 기본 임대료만 보고 예상하는 것보다 훨씬 비쌀 수 있습니다.
• 임대인이 광범위한 비용을 한도 없이 전가할 수 있는 상한 없는 전가 비용
• 임대료 결정 기준이 불명확한 갱신 옵션. 갱신 옵션은 일정한 조건이 충족되면 임차인이 계약을 연장할 권리를 의미합니다. 미래 임대료가 명확한 방식 없이 "시세"를 기준으로 정해진다면 분쟁이 생길 수 있습니다.
• 갱신을 위한 짧은 통지 기한. 통지일을 며칠만 놓쳐도 옵션을 잃을 수 있습니다.

다음과 같은 질문에 대해 쉬운 말로 된 명확한 답변을 요청하십시오:

1. 기본 임대료만이 아니라 월 총 비용은 얼마입니까?
2. 어떤 비용이 증가할 수 있고, 상한이 있습니까?
3. 과거 CAM 명세서나 세금 및 보험 이력을 검토할 수 있습니까?
4. 갱신 시 임대료는 어떻게 결정됩니까?
5. 임대인이 계산 실수를 하면 어떻게 됩니까?

실제 예를 들어보겠습니다. 어떤 임차인이 월 기본 임대료가 $3,500인 것을 보고 그 금액이 실제 비용이라고 생각합니다. 그러나 서명 후 CAM, 세금, 보험, 쓰레기 처리 비용까지 더해지면서 어떤 달에는 월 총액이 $4,700에 가까워진다는 사실을 알게 됩니다. 이런 종류의 놀라움은 신중한 검토로 발견할 수 있습니다.

사업 서류 전반에 대한 더 폭넓은 도움을 원하시면 서비스 및 비즈니스 컴플라이언스 및 라이선스를 확인해 보십시오.

개인 보증은 사업체가 임대차상 의무를 이행하지 못할 경우 소유자가 개인적으로 그 계약상 금액을 지급하겠다는 약속입니다. 이는 소규모 사업주에게 가장 큰 임대차 위험 신호 중 하나입니다. 귀하의 사업체가 LLC나 법인이라고 하더라도, 개인 보증이 있으면 임대차 대금이 미지급될 경우 개인 자산이 위험에 노출될 수 있습니다.

개인 보증을 항상 피할 수 있는 것은 아닙니다. 특히 신설 사업체라면 더 그렇습니다. 하지만 사업주들은 종종 그 범위를 좁히려 합니다. 일반적인 협상 포인트는 다음과 같습니다:

• 보증을 일정 금액 또는 일정 개월 수로 제한하기
• 사업체가 일정 기간 제때 지급한 후 보증을 종료하기
• 자격 있는 새로운 임차인에게 임대차 계약이 양도되면 보증을 해제하기
• 한 소유자가 다른 소유자가 동의 없이 만든 의무까지 보증하는 것이 아님을 명확히 하기

또한 보증금 조항도 검토하십시오. 보증금은 임대인이 특정 손실이나 손해를 충당하기 위해 보유하는 금전입니다. 임대차 계약에는 다음 사항이 명시되어야 합니다:

• 정확한 보증금 액수
• 언제, 어떻게 사용될 수 있는지
• 임대인이 일부를 사용한 경우 임차인이 보증금을 다시 채워야 하는지 여부
• 퇴거 후 미사용 금액을 언제 반환해야 하는지

그다음에는 채무불이행(default) 조항을 자세히 읽으십시오. 채무불이행이란 임대료 미납, 보험 유지 실패, 사용 규칙 위반과 같이 임대차상 의무를 이행하지 못하는 것을 뜻합니다. 위험 신호는 다음과 같습니다:

• 매우 짧은 시정 기간. 시정 기간(cure period)은 통지를 받은 후 문제를 고칠 수 있도록 주어지는 시간입니다.
• 사소한 행정적 실수도 즉시 채무불이행으로 만드는 문구
• 사소한 분쟁을 포함한 모든 분쟁에서 임차인이 임대인의 변호사 비용을 부담하도록 하는 조항
• 임대인이 임차인을 퇴거시키거나, 재산을 압류하거나, 미래의 모든 임대료를 즉시 청구할 수 있도록 하는 광범위한 권리

이러한 조건은 재정적으로 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 임대차 계약에 개인 보증 또는 공격적인 채무불이행 문구가 포함되어 있다면, 많은 사업주들은 서명 전에 법률 검토를 요청합니다. 비용에 대해서는 비즈니스 변호사 비용은 얼마인가에서 더 알아볼 수 있습니다. 변호사 검토 비용은 보통 정액 수수료(flat fee) 또는 시간당 수수료로 청구되며, 제시되는 범위는 견적이 아닙니다.

또 다른 흔한 문제는 모호한 수리 관련 문구입니다. 임대차 계약은 임대인과 임차인 사이의 책임을 명확하게 나누어야 합니다.

이해해야 할 중요한 용어는 다음과 같습니다:

• 유지관리(maintenance)는 보통 필터 교체나 공간 청결 유지와 같은 일상적 관리 업무를 의미합니다.
• 수리(repairs)는 보통 고장 난 것을 고치는 것을 의미합니다.
• 자본적 개선(capital improvements)은 새 지붕, 구조 공사, HVAC 시스템 교체와 같은 대규모 건물 업그레이드를 의미합니다.
• HVAC는 난방, 환기, 공조 설비를 의미합니다.

위험 신호는 다음과 같습니다:

• 예외 없이 임차인이 "모든 수리"를 책임지는 경우
• 입주 전부터 오래된 주요 설비까지 임차인이 교체해야 하는 경우
• 지붕, 구조, 배관 라인, 전기 용량을 누가 책임지는지 계약에 명시되어 있지 않은 경우
• 임차인이 공간을 인수하기 전에 이미 존재하던 법규 준수 문제에 대해 임대인이 책임을 부인하는 경우

개업 전에 공간에 공사가 필요하다면 인테리어 공사(build-out) 조건을 신중하게 검토하십시오. Build-out은 귀하의 사업을 위해 공간을 준비하는 공사나 개선을 의미하며, 예를 들어 벽체, 배관, 주방 장비 연결, 간판, 바닥재, 접근성 개선 등이 포함될 수 있습니다.

핵심 질문은 다음과 같습니다:

1. 공사 비용은 누가 부담합니까?
2. 임차인 개선 수당이 있습니까? 있다면 언제 지급됩니까?
3. 시공업체는 누가 선택하고 설계도는 누가 승인합니까?
4. 허가가 지연되면 어떻게 됩니까?
5. 임대차 종료 시 개선물의 소유권은 누구에게 있습니까?

여기에서는 허가와 지역 승인도 중요합니다. 임대차 승인 외에도 시 또는 카운티의 승인이 필요할 수 있습니다. 라이선스 및 컴플라이언스 문제에는 공식 출처와 지역 기관이 중요합니다. 많은 사업주들은 상업용 임대차 및 부동산을 통해 이러한 주제도 변호사와 함께 검토합니다.

사용 조항(use clause)은 귀하의 사업이 그 공간에서 무엇을 할 수 있는지를 규정합니다. 이 조항이 지나치게 좁으면, 나중에 제품, 서비스, 또는 통상적인 사업 변경을 추가하지 못할 수 있습니다. 예를 들어, "차 소매 판매"만 허용하는 임대차 계약은 나중에 포장 스낵을 제공하거나, 시음 행사를 열거나, 브랜드 상품을 판매하려 할 때 문제가 될 수 있습니다.

다음과 같은 위험 신호를 찾으십시오:

• 허용된 사용 범위가 실제 사업 계획보다 더 좁은 경우
• 보관, 수업, 행사, 간단한 음식 준비, 배송과 같은 일반적인 활동을 금지하는 경우
• 다른 임차인에게 특정 상품 또는 서비스를 해당 부동산에서 독점적으로 제공할 수 있는 특별 권리인 독점권(exclusive)을 부여하는 경우
• 임대인이 강한 제한 없이 귀하의 사업장을 다른 호실로 이전시킬 수 있도록 허용하는 경우

이전 권리도 검토해야 합니다. 양도(assignment)는 임대차 계약을 다른 임차인에게 이전하는 것을 의미합니다. 전대(subletting)는 귀하가 여전히 임대차 계약의 당사자로 남아 있는 상태에서 공간의 일부 또는 전부를 다른 임차인에게 다시 임대하는 것을 의미합니다. 임대차 계약이 양도나 전대를 사실상 불가능하게 만들면, 사업 상황이 바뀌었을 때 그 공간에 묶일 수 있습니다.

다음 사항에 주의하십시오:

• 임대인의 승인 기준. "단독 재량(sole discretion)"은 "합리적 동의(reasonable consent)"보다 임차인에게 더 불리합니다.
• 임대인이 이전을 허용하는 대신 계약을 종료할 수 있는 recapture 권리
• 임차인이 이전으로 인해 발생한 가치의 일부를 임대인에게 지급해야 하는 이익 공유 조항
• 양도 후에도 계속되는 책임

관련된 또 다른 문제는 DBA, 즉 "doing business as" 이름입니다. DBA는 사업체가 사용하는 상호로서 법적 실체의 이름과 다를 수 있습니다. 임대차 계약서에 정확한 임차인 법인명이 기재되어 있는지, 그리고 관련이 있다면 DBA도 반영되어 있는지 확인하십시오. 아직 사업체를 설립하지 않았다면 사업체 설립 및 EIN이란 무엇이며 어떻게 받는가를 검토해 보십시오. EIN은 세금 및 사업 식별 목적으로 IRS가 발급하는 고용주 식별 번호입니다.

매칭 양식을 통해 SSN, ITIN, 은행 계좌 번호, 또는 기밀 사업 비밀과 같은 민감한 정보를 보내지 마십시오. 연락처 정보와 임대차 문제에 대한 짧은 설명이면 보통 시작하기에 충분합니다.

가장 비용이 많이 들 수 있는 임대차 조건 중 일부는 임대료와 관련이 없습니다. 그것들은 사고, 재산 손해, 또는 분쟁 이후의 위험과 관련이 있습니다.

먼저 보험 요구사항부터 시작하십시오. 보험은 약관에 따라 특정 손실에 대해 보험사가 제공하는 재정적 보호입니다. 임대차 계약은 일반 책임보험, 재산보험, 산재보험, 우산보험, 또는 특별 부속 조항을 요구할 수 있습니다. 실제 시장에서 충족하기 어렵거나 예상보다 훨씬 비싼 보험 문구는 위험 신호입니다.

다음으로 면책(indemnity)을 검토하십시오. 면책은 특정 손실이나 청구를 부담하겠다는 약속입니다. 일부 임대차 계약에서는 문제에 임대인도 일부 책임이 있을 수 있는 경우조차 임차인이 매우 광범위한 청구에 대해 임대인을 면책해야 할 수 있습니다. 이는 위험할 수 있습니다.

또한 다음 사항도 주의하십시오:

• 보험사가 보험금 지급 후 구상권을 행사하는 방식에 영향을 미치는 대위권 포기(waiver of subrogation) 조항
• 명확한 한도 없이 많은 당사자를 추가 피보험자로 지정하도록 요구하는 조항
• 임차 공간 외부의 손해까지 임차인이 책임지도록 하는 조항
• 배심 재판 포기, 의무 관할지 조항, 또는 일방적인 변호사 비용 조항
• 허용되는 주에서 임대인에게 강력한 추심 권리를 줄 수 있는 confession-of-judgment 문구

이와 관련하여 다른 비즈니스 계약들도 중요합니다. NDA는 비공개 계약으로, 기밀 정보를 보호하기 위해 사용되는 계약입니다. MSA는 기본 서비스 계약으로, 당사자 간 지속적인 서비스에 대한 주요 조건을 정하는 계약입니다. 이사나 인테리어 공사에 시공업체, 파트너, 또는 공급업체가 관여하는 경우, 임대차 검토와 함께 계약 검토도 중요할 수 있습니다. 계약 및 합의서 및 파트너십 및 창업자 계약을 참조하십시오.

면허를 가진 변호사는 보험 및 면책 조건이 귀하의 실제 사업 운영과 맞지 않는 부분을 발견하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

공간을 비교하고 있다면, 각 공간마다 같은 체크리스트를 사용하십시오. 그러면 숨겨진 비용과 위험을 더 쉽게 볼 수 있습니다.

다음 항목들을 한 줄씩 검토하십시오:

1. 임대인과 임차인의 법적 명칭
2. 정확한 임대 목적물, 면적, 주차 또는 보관 권리
3. 기본 임대료, CAM, 세금, 보험, 공과금, 그리고 기타 모든 비용
4. 임대료 인상 일정과 갱신 기한
5. 보증금 조건
6. 개인 보증 조건
7. 지붕, 구조, HVAC, 배관, 전기 시스템에 대한 수리 의무
8. 인테리어 공사 의무, 허가, 그리고 개업 기한
9. 사용 조항, 간판 권리, 그리고 독점권
10. 양도 및 전대 권리
11. 보험 요구사항 및 면책 문구
12. 채무불이행, 시정 기간, 구제수단, 그리고 변호사 비용 조항
13. 계약 종료 시 의무, 원상회복, 그리고 점유 연장 시 임대료

가능하다면 임대차 계약 외부의 사실도 확인하십시오:

• 지역 시 또는 카운티의 용도지역제(zoning) 및 사용 규칙
• 법인을 설립하거나 업데이트하는 경우 Secretary of State의 사업 등록 규칙
• [IRS.gov](https://www.irs.gov)에서 세금 식별 정보
• 브랜드나 간판이 중요하다면 [USPTO.gov](https://www.uspto.gov)에서 상표 문제

법인 서류 제출과 관련해서는 사업을 설립하거나 등록하는 주의 해당 Secretary of State 웹사이트를 확인하십시오. 임대차 문제가 시간에 민감하다면, 많은 사업주들은 보증금을 지급하거나 의향서에 서명하기 전에 검토를 요청합니다.

변호사 검토 비용은 주, 거래 규모, 임대차 계약의 복잡성에 따라 다릅니다. 일부 변호사는 검토 및 의견 제공에 대해 정액 수수료(flat fee)를 청구하고, 다른 변호사는 검토 및 협상에 대해 시간당 수수료를 청구합니다. 비용 범위는 주마다 다르며 견적이 아닙니다. 적합한 유형의 변호사를 찾는 데 도움이 필요하다면, 연결 신청하기, 이용 방법 알아보기, 또는 더 많은 가이드 둘러보기를 확인해 보십시오.

FoundryCounsel는 무료 매칭 서비스이며, 로펌도 아니고 변호사도 아닙니다. 저희는 일반적인 교육 정보만 제공하며 법률 자문은 제공하지 않고, 서비스를 이용하더라도 변호사-의뢰인 관계가 형성되지 않습니다.