Mga Red Flag sa Commercial Lease na Dapat Bantayan

Ang commercial lease ay isang kontrata para sa espasyo ng negosyo, tulad ng tindahan, opisina, bodega, salon, o restawran. Malaki ang kaibahan nito sa residential lease. Sa maraming estado, mas kaunti ang awtomatikong proteksiyong nakukuha ng mga komersyal na tenant, kaya napakahalaga ng nakasulat na kontrata.

Madalas na higit pa sa buwanang upa ang saklaw ng isang lease. Maaari rin nitong tukuyin kung sino ang magbabayad ng buwis, insurance, maintenance, utilities, mga singil sa common area, gastos sa build-out, legal fees, at mga penalty kung may magkamali. Ang isang maikling probisyon ay maaaring maglipat ng libu-libong dolyar ng panganib sa tenant.

Iyan ang dahilan kung bakit maraming may-ari ang humihiling sa isang lisensiyadong abogado sa negosyo na suriin ang lease bago pumirma, lalo na para sa unang lokasyon, mahabang termino, o espasyong nangangailangan ng konstruksyon. Ang FoundryCounsel ay hindi isang law firm at hindi nagbibigay ng legal na payo, ngunit matutulungan ka naming maipares sa isang lisensiyadong abogado para sa ganitong uri ng pagsusuri.

Kung pinipili mo pa ang istruktura ng iyong negosyo, maaaring makatulong din ang mga gabay na ito: Paano Bumuo ng LLC sa US at LLC vs. Korporasyon: Alin ang Tama. Ang LLC ay isang limited liability company, isang legal na istruktura ng negosyo na maaaring maghiwalay ng mga pananagutan ng negosyo mula sa mga personal na pananagutan ng may-ari. Ang corporation ay isang hiwalay na legal na entity na pag-aari ng mga shareholder. Ang C-corp ay isang korporasyong binubuwisan sa ilalim ng Subchapter C ng Internal Revenue Code, at ang S-corp ay isang tax election na nagpapahintulot sa ilang korporasyon at LLC na ipasa ang kita at pagkalugi sa mga may-ari para sa mga layunin ng pederal na buwis kung kwalipikado sila.

Ang unang babalang senyales ay madalas na simple: mahirap unawain ang seksyon ng upa. Kung hindi mo matukoy kung magkano ang babayaran mo sa unang buwan, ikatlong taon, at ikalimang taon, huminto at magtanong.

Magbantay sa mga karaniwang isyung ito:

• Escalation clauses na awtomatikong nagpapataas ng upa bawat taon, sa pamamagitan ng nakapirming porsiyento o batay sa mga sukatan ng inflation na wala kang kontrol.
• CAM charges o mga singil sa maintenance ng common area. Ito ay mga bayarin para sa pinagsasaluhang lugar tulad ng parking lot, pasilyo, elevator, landscaping, seguridad, at paglilinis. Dapat malinaw na sabihin sa lease kung ano ang kasama at kung ano ang hindi.
• Triple net terms o NNN terms. Sa isang triple net lease, karaniwang binabayaran ng tenant ang base rent kasama ang buwis sa ari-arian, insurance ng gusali, at ilan o lahat ng gastos sa maintenance. Maaari itong maging mas mahal kaysa sa ipinapahiwatig ng base rent lamang.
• Uncapped pass-through costs, kung saan maaaring ipasa ng landlord ang malawak na hanay ng gastos nang walang limitasyon.
• Renewal options na may hindi malinaw na mga patakaran sa pagtatakda ng upa. Ang renewal option ay nagbibigay sa tenant ng karapatang palawigin ang lease kung natutugunan ang mga kondisyon. Kung ang magiging upa sa hinaharap ay nakabatay sa "market rate" nang walang malinaw na paraan, maaaring magkaroon ng alitan.
• Short notice deadlines para sa pagre-renew. Ang hindi pagsunod sa petsa ng abiso kahit ilang araw lamang ay maaaring magresulta sa pagkawala ng option.

Humingi ng malinaw na sagot sa mga tanong na tulad ng:

1. Ano ang buong buwanang gastos, hindi lang ang base rent?
2. Aling mga singil ang maaaring tumaas, at may cap ba?
3. Maaari ko bang suriin ang mga nakaraang CAM statement o kasaysayan ng buwis at insurance?
4. Paano pinagpapasyahan ang upa sa renewal?
5. Ano ang mangyayari kung nagkamali ng matematika ang landlord?

Isang praktikal na halimbawa: nakita ng isang tenant ang base rent na $3,500 bawat buwan at inakalang iyon na ang tunay na halaga. Pagkatapos pumirma, nalaman ng tenant na ang CAM, buwis, insurance, at bayad sa basura ay nagpapalapit sa kabuuang buwanang bayarin sa $4,700 sa ilang buwan. Iyan ang uri ng sorpresa na maaaring makita sa maingat na pagsusuri.

Kung gusto mo ng mas malawak na tulong sa mga papeles ng negosyo, tingnan ang Mga Serbisyo at Pagsunod ng Negosyo at Paglilisensya.

Ang personal guarantee ay isang pangakong personal na babayaran ng may-ari ang lease kung hindi makabayad ang negosyo. Ito ang isa sa pinakamalalaking babalang senyales sa lease para sa maliliit na may-ari ng negosyo. Kahit ang iyong negosyo ay isang LLC o corporation, maaaring ilantad ng personal guarantee ang iyong mga personal na ari-arian kung hindi mabayaran ang lease.

Hindi laging maiiwasan ang personal guarantee, lalo na para sa mga bagong negosyo, ngunit madalas sinusubukan ng mga may-ari na paliitin ito. Kabilang sa mga karaniwang puntong pinag-uusapan sa negosasyon ang:

• Paglilimita sa guarantee sa isang takdang halaga o takdang bilang ng buwan
• Pagtatapos ng guarantee matapos makapagbayad nang nasa oras ang negosyo sa loob ng isang panahon
• Pagpapalaya sa guarantee kung ang lease ay maililipat sa isang kwalipikadong bagong tenant
• Paglilinaw na ang isang may-ari ay hindi gumagarantiya sa mga obligasyong nilikha ng ibang may-ari nang walang pahintulot

Suriin din ang seksyon ng security deposit. Ang security deposit ay perang hawak ng landlord upang tustusan ang ilang pagkalugi o pinsala. Dapat tukuyin sa lease ang:

• Ang eksaktong halaga ng deposit
• Kailan at paano ito maaaring gamitin
• Kung kailangang ibalik ng tenant ang deposit sa dating halaga kung ginamit ng landlord ang bahagi nito
• Kailan dapat ibalik ang hindi nagamit na bahagi pagkatapos umalis sa espasyo

Pagkatapos, basahing mabuti ang seksyon ng default. Ang default ay kabiguang tuparin ang isang obligasyon sa lease, tulad ng hindi pagbabayad ng upa, hindi pagpapanatili ng insurance, o paglabag sa mga tuntunin ng paggamit. Kabilang sa mga babalang senyales ang:

• Napakaikling cure periods. Ang cure period ay ang panahong ibinibigay upang maitama ang problema matapos ang abiso.
• Wika na ginagawang agarang default ang maliliit na administratibong pagkakamali
• Mga probisyong nag-uutos sa tenant na bayaran ang attorney fees ng landlord sa bawat alitan, kahit maliliit lamang
• Malalawak na karapatan ng landlord na i-lock out ang tenant, samsamin ang ari-arian, o pabilisin ang paniningil ng lahat ng upa sa hinaharap

Ang mga terminong ito ay maaaring magkaroon ng malaking pinansyal na epekto. Kung ang lease ay may personal guarantee o agresibong default language, maraming may-ari ang humihiling ng legal na pagsusuri bago pumirma. Maaari kang matuto pa tungkol sa mga gastos sa Magkano ang Gastos ng Abogado sa Negosyo. Ang mga bayad sa pagsusuri ng abogado ay madalas sinisingil bilang flat fee o hourly fee, at ang mga range ay hindi mga quote.

Isa pang karaniwang problema ang malabong wika tungkol sa pagkukumpuni. Dapat malinaw na hatiin ng lease ang responsibilidad sa pagitan ng landlord at tenant.

Mahahalagang terminong dapat maunawaan:

• Ang Maintenance ay karaniwang nangangahulugan ng regular na pag-aalaga, tulad ng pagpapalit ng filter o pagpapanatiling malinis ng espasyo.
• Ang Repairs ay karaniwang nangangahulugan ng pag-aayos ng anumang nasira.
• Ang Capital improvements ay malalaking upgrade sa gusali, tulad ng bagong bubong, structural work, o pagpapalit ng HVAC system.
• Ang HVAC ay nangangahulugang heating, ventilation, at air conditioning equipment.

Kabilang sa mga babalang senyales ang:

• Ang tenant ang responsable sa "lahat ng pagkukumpuni" nang walang exceptions
• Kailangang palitan ng tenant ang malalaking system kahit luma na ang mga ito bago pa lumipat
• Hindi sinasabi sa lease kung sino ang bahala sa bubong, istruktura, mga linya ng tubo, o electrical capacity
• Itinatanggi ng landlord ang responsibilidad para sa mga isyu sa code compliance na umiiral na bago kunin ng tenant ang espasyo

Kung kailangan ng trabaho sa espasyo bago magbukas, suriing mabuti ang mga termino ng build-out. Ang build-out ay nangangahulugan ng konstruksyon o mga pagpapahusay upang maihanda ang espasyo para sa iyong negosyo, tulad ng mga pader, tubo, koneksyon para sa kitchen equipment, mga karatula, sahig, o accessibility upgrades.

Mahahalagang tanong:

1. Sino ang magbabayad para sa trabaho?
2. May tenant improvement allowance ba, at kailan ito babayaran?
3. Sino ang pipili ng contractor at mag-aapruba ng mga plano?
4. Ano ang mangyayari kung maantala ang mga permit?
5. Sino ang may-ari ng mga improvement sa pagtatapos ng lease?

Mahalaga rito ang mga permit at lokal na pag-apruba. Maaaring kailanganin mo ang mga pag-apruba ng lungsod o county bukod pa sa pag-apruba ng lease. Para sa mga isyu sa paglilisensya at compliance, mahalaga ang mga opisyal na mapagkukunan at lokal na ahensiya. Marami ring may-ari ang nagsusuri ng mga paksang ito kasama ng abogado sa pamamagitan ng Mga Komersyal na Lease at Real Estate.

Ang use clause ang nagsasaad kung ano ang pinahihintulutang gawin ng iyong negosyo sa espasyo. Kung ito ay masyadong makitid, maaaring hindi makapagdagdag ang iyong negosyo ng mga produkto, serbisyo, o karaniwang pagbabago sa hinaharap. Halimbawa, ang isang lease na nagpapahintulot lamang sa "retail sale of tea" ay maaaring lumikha ng mga isyu kung nais ng negosyo sa kalaunan na maghain ng mga nakapaketeng meryenda, magdaos ng mga tasting, o magbenta ng branded merchandise.

Hanapin ang mga babalang senyales na ito:

• Mas makitid ang pinahihintulutang gamit kaysa sa tunay mong plano sa negosyo
• Ipinagbabawal ng lease ang mga karaniwang gawain, tulad ng imbakan, mga klase, mga event, magaang paghahanda ng pagkain, o mga delivery
• Binibigyan ng lease ang ibang tenant ng isang exclusive, ibig sabihin ay isang espesyal na karapatang maging nag-iisang negosyong nag-aalok ng ilang produkto o serbisyo sa ari-arian
• Pinahihintulutan ng lease ang landlord na ilipat ang iyong negosyo sa ibang unit nang walang matitibay na limitasyon

Dapat mo ring suriin ang mga karapatan sa paglilipat. Ang Assignment ay nangangahulugang paglilipat ng lease sa ibang tenant. Ang Subletting ay nangangahulugang pagpapaupa ng bahagi o kabuuan ng espasyo sa ibang tenant habang nananatili ka sa lease. Kung halos imposible ang assignment o subletting sa ilalim ng lease, maaari kang maipit sa espasyo kung magbago ang iyong negosyo.

Bigyang-pansin ang:

• Ang pamantayan ng pag-apruba ng landlord. Mas mahirap para sa mga tenant ang "sole discretion" kaysa sa "reasonable consent."
• Mga recapture right, kung saan maaaring tapusin ng landlord ang lease sa halip na payagan ang paglilipat
• Mga profit-sharing clause na nag-uutos sa tenant na ibigay sa landlord ang bahagi ng anumang halaga mula sa paglilipat
• Patuloy na pananagutan pagkatapos ng assignment

Isang kaugnay na isyu ang DBA, o pangalan na "doing business as". Ang DBA ay isang trade name na ginagamit ng negosyo at maaaring iba sa legal na pangalan ng entity nito. Tiyaking pinapangalanan ng lease ang tamang tenant entity at, kung may kaugnayan, ang DBA. Kung hindi mo pa naitatatag ang negosyo, suriin ang Pagbuo ng Business Entity at Ano ang EIN at Paano Kumuha Nito. Ang EIN ay isang Employer Identification Number na ibinibigay ng IRS para sa mga layunin ng buwis at pagkakakilanlan ng negosyo.

Huwag magpadala ng sensitibong impormasyon tulad ng mga Social Security number, ITIN, mga bank account number, o kumpidensyal na sikreto ng negosyo sa pamamagitan ng matching form. Karaniwang sapat na ang mga detalye sa pakikipag-ugnayan at maikling paglalarawan ng isyu sa lease upang makapagsimula.

Ang ilan sa pinakamahahal na termino sa lease ay hindi tungkol sa upa. Ang mga ito ay tungkol sa panganib pagkatapos ng aksidente, pinsala sa ari-arian, o alitan.

Magsimula sa mga requirement sa insurance. Ang insurance ay pinansyal na proteksyon mula sa insurer para sa ilang pagkalugi, ayon sa mga termino ng policy. Maaaring hingin ng lease ang general liability coverage, property coverage, workers' compensation, umbrella coverage, o mga espesyal na endorsement. Isang babalang senyales ang wikang may kaugnayan sa insurance na mahirap matugunan sa totoong merkado o mas mahal nang malaki kaysa sa inaasahan.

Pagkatapos, suriin ang indemnity. Ang indemnity ay isang pangakong sasagutin ang ilang pagkalugi o claim. Sa ilang lease, kailangang i-indemnify ng tenant ang landlord para sa napakalawak na hanay ng mga claim, kahit na maaaring may ambag ang landlord sa problema. Maaari itong maging mapanganib.

Magbantay rin sa:

• Mga probisyon ng Waiver of subrogation, na nakaaapekto sa paraan kung paano maaaring humingi ng kabayaran ang mga insurer pagkatapos magbayad ng claim
• Mga requirement na pangalanan ang maraming partido bilang additional insureds nang walang malinaw na limitasyon
• Mga probisyong ginagawang responsable ang tenant sa pinsalang nasa labas ng inuupahang espasyo
• Mga waiver ng jury trial, mandatory venue provisions, o one-sided na mga clause sa attorney fees
• Wika ng confession-of-judgment kung pinahihintulutan, na maaaring magbigay sa landlord ng makapangyarihang mga karapatan sa koleksyon sa ilang estado

Dito rin nagiging mahalaga ang mga kaugnay na kontrata sa negosyo. Ang NDA ay isang non-disclosure agreement, isang kontratang ginagamit upang protektahan ang kumpidensyal na impormasyon. Ang MSA ay isang master services agreement, isang kontratang nagtatakda ng mga pangunahing termino para sa nagpapatuloy na serbisyo sa pagitan ng mga partido. Kung may mga contractor, partner, o vendor na kasangkot sa iyong paglipat o build-out, maaaring maging mahalaga ang pagsusuri ng kontrata kasabay ng pagsusuri ng lease. Tingnan ang Mga Kontrata at Kasunduan at Mga Kasunduan sa Partnership at Founder.

Matutulungan ka ng isang lisensiyadong abogado na makita kung saan hindi tumutugma ang mga termino sa insurance at indemnity sa aktuwal na operasyon ng iyong negosyo.

Kung naghahambing ka ng mga espasyo, gamitin ang parehong checklist para sa bawat isa. Mas napapadali nitong makita ang mga nakatagong gastos at panganib.

Suriin ang mga item na ito nang paisa-isa:

1. Mga legal na pangalan ng landlord at tenant
2. Eksaktong lugar, sukat sa square footage, at mga karapatan sa parking o storage
3. Base rent, CAM, buwis, insurance, utilities, at lahat ng iba pang singil
4. Iskedyul ng pagtaas ng upa at mga deadline ng renewal
5. Mga termino ng security deposit
6. Mga termino ng personal guarantee
7. Mga tungkulin sa pagkukumpuni para sa bubong, istruktura, HVAC, plumbing, at electrical systems
8. Mga obligasyon sa build-out, mga permit, at mga deadline ng pagbubukas
9. Use clause, mga karapatan sa signage, at exclusives
10. Mga karapatan sa assignment at subletting
11. Mga requirement sa insurance at wika ng indemnity
12. Default, cure periods, mga remedyo, at mga probisyon sa attorney fees
13. Mga tungkulin sa pagtatapos ng termino, restoration, at holdover rent

Kumpirmahin din ang mga katotohanan sa labas ng lease kung posible:

• Zoning at mga tuntunin sa paggamit sa lokal na lungsod o county
• Mga tuntunin sa pagpaparehistro ng negosyo sa Secretary of State kung bumubuo o nag-a-update ka ng isang entity
• Mga detalye ng tax identification sa [IRS.gov](https://www.irs.gov)
• Mga isyu sa trademark sa [USPTO.gov](https://www.uspto.gov) kung mahalaga ang iyong branding o signage

Para sa mga filing ng entity, tingnan ang kaugnay na website ng Secretary of State sa estadong pinagbubuuan o pinagrerehistruhan mo ng negosyo. Kung sensitibo sa oras ang isyu mo sa lease, maraming may-ari ang humihiling ng pagsusuri bago magbayad ng deposit o pumirma ng letter of intent.

Nagkakaiba-iba ang gastos sa pagsusuri ng abogado ayon sa estado, laki ng deal, at pagiging kumplikado ng lease. Ang ilang abogado ay naniningil ng flat fee para sa pagsusuri at mga komento, habang ang iba naman ay naniningil kada oras para sa pagsusuri at negosasyon. Ang mga cost range ay nakadepende sa estado at hindi mga quote. Kung gusto mo ng tulong sa paghahanap ng tamang uri ng abogado, maaari kang maipares, alamin kung paano ito gumagana, o mag-browse ng higit pang mga gabay.

Ang FoundryCounsel ay isang libreng matching service, hindi isang law firm at hindi isang abogado. Nagbibigay lamang kami ng pangkalahatang impormasyong pang-edukasyon, hindi legal na payo, at ang paggamit sa serbisyo ay hindi lumilikha ng attorney-client relationship.