Commercial Lease at Real Estate ng Negosyo

Ang mga komersyal na lease ay mga kontrata para sa espasyo ng negosyo, tulad ng tindahang retail, opisina, bodega, restaurant, salon, studio, o mixed-use na lokasyon. Ang gawaing may kaugnayan sa business real estate ay maaari ring kabilang ang mga letter of intent, mga kasunduan sa pagbili at pagbebenta, mga renewal, assignment, sublease, mga singil sa common area, mga tanong sa zoning, at mga alitan tungkol sa pagkukumpuni, deposito, o mga notice ng default.

Karaniwang tumutulong ang isang lisensiyadong abogado sa larangang ito sa:

• Pagsusuri ng iminungkahing lease bago ka pumirma
• Pagpapaliwanag ng mga termino sa upa, security deposit, renewal, at pagwawakas
• Pagsusuri kung sino ang magbabayad para sa pagkukumpuni, maintenance, buwis, insurance, at utilities
• Pagsusuri ng isang personal guarantee, na isang pangakong ikaw mismo ang magbabayad kung hindi makabayad ang negosyo
• Pakikipag-usap tungkol sa build-out, tenant improvement, delivery, at mga termino ng paglipat
• Pagsusuri ng mga use clause, mga termino sa exclusivity, at mga tuntunin sa signage, paradahan, at oras ng operasyon
• Pagtingin sa mga tuntunin sa assignment at sublease kung maaari mong ibenta ang negosyo o lumipat sa hinaharap
• Pagsusuri ng mga kontrata sa pagbili, title, mga item sa due diligence, at mga closing document para sa mga real estate deal ng maliliit na negosyo

Pangkalahatang impormasyong pang-edukasyon lamang ito, hindi legal advice. Ang FoundryCounsel ay hindi isang law firm at hindi kumakatawan sa mga kliyente. Nag-aalok kami ng libreng pagtutugma sa mga lisensiyadong abogado.

Lalo nang kapaki-pakinabang ang serbisyong ito kung mahalaga ang espasyo sa iyong kita, kagamitan, licensing, o daloy ng mga customer. Ang problema sa lease ay maaaring maging isang mahaba at magastos na problema sa kalaunan.

Maaaring gusto mo ng abogado kung:

• Higit sa 1 taon ang termino ng lease
• Nais ng landlord ng personal guarantee
• Gumagastos ka ng pera para sa build-out o mga improvement
• May mga singil sa common-area maintenance, tax pass-through, o percentage rent ang lease
• Kailangan mo ng mga permit, health approval, o espesyal na karapatan sa paggamit para sa iyong negosyo
• Kinukuha mo ang isang umiiral na lease sa pamamagitan ng assignment o sublease
• Bumibili ka ng ari-arian para sa negosyo sa halip na umupa
• Hindi Ingles ang una mong wika at gusto mong malinaw na maipaliwanag ang mga dokumento bago ka mangako

Kung nagpapasya ka pa rin tungkol sa uri ng entity, maaaring makatulong na basahin ang LLC laban sa korporasyon: alin ang tama. Ang isang LLC ay isang limited liability company, isang istruktura ng negosyo na hiwalay sa mga may-ari nito sa ilalim ng batas ng estado. Ang C-corp ay isang korporasyong binubuwisan sa ilalim ng Subchapter C ng Internal Revenue Code, at ang S-corp ay isang tax election na maaaring magbigay-daan sa ilang kwalipikadong kumpanya na maipasa ang kita at pagkalugi sa mga may-ari para sa mga layunin ng pederal na buwis. Kung hindi mo pa nabubuo ang negosyo, tingnan ang Paano bumuo ng LLC sa US.

Ang isang mahusay na abogado ay higit pa sa pagsasabing ang lease ay "mabuti" o "masama." Maingat nilang binabasa ang dokumento, inihahambing ito sa lokal na kaugalian, tinutukoy ang mga hindi pangkaraniwang panganib, at nagmumungkahi ng mga partikular na pagbabago.

Karaniwang kasama sa trabaho ang:

1. Pagsusuri ng buong pakete ng lease, mga amendment, mga exhibit, at mga tuntunin
2. Pagtukoy sa mga problemadong clause at pagpapaliwanag ng mga ito sa payak na wika
3. Pagmumungkahi ng mga rebisyon sa pagtaas ng upa, mga opsyon sa renewal, mga cure period, mga guarantee, at mga termino ng default
4. Pakikipag-usap tungkol sa gawain ng landlord, mga tenant improvement, mga petsa ng delivery, at kung sino ang magbabayad sa mga pagkaantala
5. Pagsusuri ng mga restriksyon sa paggamit, zoning, at mga isyu sa licensing na maaaring makaapekto sa iyong operasyon
6. Pagsusuri ng mga requirement sa insurance at indemnity language, na wikang pangkontrata tungkol sa kung sino ang magbabayad kung may maghahain ng claim
7. Pakikipag-ugnayan sa iyong broker, accountant, lender, o contractor kung kinakailangan
8. Para sa mga pagbili, pagsusuri ng mga dokumento sa due diligence, mga isyu sa title, mga contingency, at mga termino sa closing

Maaari rin nilang suriin ang mga kaugnay na kontrata. Halimbawa, ang isang NDA ay isang non-disclosure agreement, isang kontratang ginagamit upang protektahan ang kumpidensyal na impormasyon, at ang isang MSA ay isang master services agreement, isang kontratang nagtatakda ng pangkalahatang mga termino para sa tuloy-tuloy na trabaho sa pagitan ng dalawang negosyo. Kung ang iyong lease ay konektado sa isang partnership, pagpapalawak, o kaayusan sa vendor, maaari ring maging mahalaga ang pagsusuri sa mga kaugnay na kontrata. Maaari kang matuto pa sa Mga Kontrata at Kasunduan at Mga Kasunduan sa Partnership at Founder.

Ang eksaktong proseso ay nakadepende sa estado, sa ari-arian, at sa dami ng negosasyong kailangan. Maraming may-ari ang unang humihiling ng pagsusuri bago sila pumirma ng letter of intent o pinal na lease.

Ganito ang karaniwang proseso:

1. Ibinabahagi mo ang mga detalye sa pakikipag-ugnayan at isang maikling paglalarawan ng usapin sa pamamagitan ng Magpa-match. Huwag magpadala ng mga Social Security number, ITIN, EIN, detalye ng bank account, katayuan sa immigration, o mga kumpidensyal na lihim ng negosyo sa pamamagitan ng form.
2. Itinutugma ka namin, nang libre, sa isang lisensiyadong abogado na humahawak ng mga komersyal na lease o mga usaping small-business real estate sa kaugnay na estado.
3. Direktang tinatalakay ng abogado sa iyo ang saklaw, timing, at mga bayarin.
4. Ipinapadala mo ang lease, draft agreement, o notice sa abogado sa pamamagitan ng proseso ng intake ng abogado.
5. Susuriin, magpapayo, at kung pipiliin mo, makikipag-usap para sa mga pagbabago ang abogado.

Ang mga saklaw ng flat fee ay nakadepende sa estado at hindi mga quote. Ang aktuwal na presyo ay nakadepende sa haba ng dokumento, pagkaapurahan, dami ng rounds ng negosasyon, at kung ang deal ay pagsusuri ng lease o transaksiyon ng pagbili.

Karaniwang mga saklaw na maaari mong makita:

• Pangunahing pagsusuri ng komersyal na lease na may mga komento: humigit-kumulang $400 hanggang $1,200
• Pagsusuri ng lease kasama ang isang maikling tawag at limitadong mungkahi sa rebisyon: humigit-kumulang $750 hanggang $2,000
• Pagsusuri ng lease at negosasyon ng abogado sa counsel ng landlord: humigit-kumulang $1,500 hanggang $5,000+
• Pagsusuri ng assignment, sublease, o amendment: humigit-kumulang $500 hanggang $2,500
• Pagsusuri ng mga dokumento sa real estate para sa pagbili o pagbebenta ng maliit na negosyo: humigit-kumulang $1,500 hanggang $7,500+

Para sa mas malawak na konteksto sa gastos, tingnan ang Magkano ang gastos ng isang abogado sa negosyo. Palaging kumpirmahin ang saklaw nang nakasulat upang malaman mo kung ano ang saklaw ng flat fee at kung ano ang may dagdag na gastos.

Ang ilang napakaliit na usapin ay maaaring mapamahalaan nang walang abogado, lalo na kung mababa ang panganib at simple ang dokumento. Ngunit minamaliit ng maraming may-ari ng negosyo kung gaano kalaking pananagutan ang maaaring nakatago sa isang lease.

Maaari mo itong asikasuhin nang mag-isa kung:

• Isa itong maikli at simpleng renewal na walang malalaking pagbabago
• Mababa ang buwanang upa at maikli ang termino
• Walang personal guarantee
• Malinaw mong nauunawaan ang mga tuntunin ng negosyo at gusali

Karaniwang sulit ang abogado kung:

• Mahaba o pabor lang sa isang panig ang form ng landlord
• Naglalagay ka ng malaking deposito o nagbabayad para sa mga improvement
• Inililipat sa iyo ng lease ang panganib sa pagkukumpuni, buwis, insurance, o legal fee
• Kailangang maging kwalipikado ang espasyo para sa isang lisensya, permit, paggamit para sa food service, o espesyal na kagamitan
• Maaaring kailanganin mong umalis nang maaga, i-assign ang lease, o mag-sublease sa hinaharap
• Ang pagbili ng ari-arian ay konektado sa financing, mga isyu sa title, o mga contingency

Ang gastos ng isang maingat na pagsusuri ay maaaring mas maliit kaysa sa gastos ng isang masamang formula sa upa, isang malawak na guarantee, o isang obligasyon sa pagkukumpuni na hindi mo inaasahan. Para sa mga tanong sa pagbuo ng negosyo at compliance na konektado sa paglipat o pagpapalawak, tingnan ang Pagbuo ng Entity ng Negosyo at Compliance at Licensing ng Negosyo.

Bago ka kumuha ng sinuman, magtanong ng mga praktikal na tanong tungkol sa lease at tungkol sa proseso ng abogado.

Kabilang sa mabubuting tanong ang:

• Ano ang pinakamalalaking panganib na nakikita mo sa lease na ito?
• Aling mga clause ang pinakamahalagang pag-usapan para sa uri ng negosyo ko?
• Inaasahan mo ba ang mga isyu sa paggamit, zoning, permit, signage, paradahan, o exclusivity?
• Maaari bang pag-usapan ang personal guarantee?
• Ano ang kasama sa iyong flat fee, at ano ang may dagdag na gastos?
• Gaano mo ito kabilis masusuri bago ang deadline ko?
• Nakahawak ka na ba ng mga katulad na lease sa estadong ito?

Maaari mo ring beripikahin ang business filing at impormasyon ng entity sa Secretary of State sa estadong kung saan nabuo ang negosyo, ang impormasyon sa buwis sa IRS.gov, at ang impormasyon sa trademark sa USPTO.gov kung mahalaga ang branding para sa lokasyon. Para sa legal advice tungkol sa iyong partikular na lease, umasa sa isang lisensiyadong abogado.

Ang FoundryCounsel ay hindi isang law firm at hindi nagbibigay ng legal advice. Libre ang aming serbisyo para sa mga may-ari ng negosyo. Ang mga kalahok na abogado ay nagbabayad ng flat marketing fee upang maisama sa network. Maaari kang matuto pa sa Paano ito gumagana, mag-browse ng iba pang Mga Serbisyo, o magsimula rito: Magpa-match.