Arrendamientos comerciales y bienes raíces empresariales

Los arrendamientos comerciales son contratos para un espacio de negocios, como una tienda minorista, una oficina, un almacén, un restaurante, un salón, un estudio o una ubicación de uso mixto. El trabajo sobre bienes raíces para empresas también puede incluir cartas de intención, acuerdos de compraventa, renovaciones, cesiones, subarrendamientos, cargos por áreas comunes, preguntas de zonificación y disputas sobre reparaciones, depósitos o avisos de incumplimiento (default).

Un abogado con licencia en esta área normalmente ayuda con:

• Revisar un arrendamiento propuesto antes de que lo firmes
• Explicar los términos de renta, depósito de seguridad, renovación y terminación
• Verificar quién paga por reparaciones, mantenimiento, impuestos, seguros y servicios públicos
• Revisar una garantía personal (garantía personal), una promesa de que tú personalmente pagarás si el negocio no
• Negociar términos de adecuación (build-out), mejoras, entrega y condiciones de entrada
• Revisar cláusulas de uso, términos de exclusividad y reglas sobre letreros, estacionamiento y horarios
• Revisar reglas de cesión y subarrendamiento si podrías vender el negocio o mudarte más adelante
• Revisar contratos de compra, temas de título, elementos de diligencia debida y documentos de cierre para operaciones de bienes raíces de pequeña empresa

Esta es información educativa general solamente; no es asesoría legal. FoundryCounsel no es un bufete de abogados y no representa a clientes. Ofrecemos emparejamiento gratuito con abogados con licencia.

Este servicio es especialmente útil si el espacio influye en tus ingresos, el equipo que usas, tus licencias o el flujo de clientes. Un problema en el arrendamiento puede convertirse después en un problema largo y costoso.

Podrías querer hablar con un abogado si:

• El plazo del arrendamiento es de más de 1 año
• El arrendador quiere una garantía personal
• Estás invirtiendo dinero en adecuaciones o mejoras
• El arrendamiento tiene cargos por mantenimiento de áreas comunes, impuestos “pass-through” o renta basada en porcentaje
• Necesitas permisos, aprobaciones de salud o derechos de uso especiales para tu negocio
• Estás tomando un arrendamiento existente mediante una cesión o subarrendamiento
• Estás comprando un inmueble para el negocio en lugar de arrendar
• El inglés no es tu idioma principal y quieres que los documentos se expliquen claramente antes de comprometerte

Si todavía estás decidiendo el tipo de entidad, puede ayudarte leer LLC vs. corporation: cuál es la correcta. Una LLC (sociedad de responsabilidad limitada) es una entidad de responsabilidad limitada, una estructura empresarial separada de sus dueños según la ley estatal. Un C-corp es una corporación que paga impuestos bajo el Subchapter C del Código de Impuestos Internos, y un S-corp es una elección fiscal que puede permitir que ciertas empresas elegibles pasen ingresos y pérdidas a los dueños para fines de impuestos federales. Si aún no has constituido el negocio, consulta Cómo formar una LLC en EE. UU..

Un buen abogado hace más que decir que un arrendamiento está “bien” o “mal”. Lee el documento con atención, lo compara con la práctica local, marca riesgos inusuales y sugiere cambios específicos.

El trabajo común incluye:

1. Revisar el paquete completo del arrendamiento, enmiendas, anexos (exhibits) y reglas
2. Señalar cláusulas problemáticas y explicarlas en inglés sencillo
3. Proponer revisiones sobre incrementos de renta, opciones de renovación, periodos de subsanación (cure), garantías y términos de incumplimiento
4. Negociar el trabajo del arrendador, adecuaciones del inquilino (tenant improvements), fechas de entrega y quién paga por demoras
5. Revisar restricciones de uso, zonificación y problemas de licencias que podrían afectar tus operaciones
6. Revisar requisitos de seguro y el lenguaje de indemnidad, que es el lenguaje del contrato sobre quién paga si alguien presenta una reclamación
7. Coordinar con tu agente/mediador (broker), contador, prestamista o contratista si es necesario
8. En compras, revisar documentos de diligencia debida, problemas de título, contingencias y términos de cierre

También pueden revisar contratos relacionados. Por ejemplo, un NDA es un acuerdo de confidencialidad (non-disclosure agreement), un contrato usado para proteger información confidencial, y un MSA es un acuerdo marco de servicios (master services agreement), un contrato que establece los términos generales para el trabajo continuo entre dos empresas. Si tu arrendamiento está vinculado a una asociación (partnership), una expansión o un acuerdo con proveedores (vendor arrangement), la revisión de contratos relacionados también puede importar. Puedes conocer más en Contratos y acuerdos y Acuerdos de asociación y de fundadores.

El proceso exacto depende del estado, el inmueble y cuánta negociación se necesite. Muchos dueños primero solicitan una revisión antes de firmar una carta de intención o el arrendamiento final.

Un proceso común se ve así:

1. Compartes tus datos de contacto y una breve descripción del asunto por medio de Te emparejamos. No envíes números de Seguro Social, ITIN, EIN, detalles de cuenta bancaria, estatus migratorio ni secretos comerciales confidenciales a través del formulario.
2. Te emparejamos, sin costo, con un abogado con licencia que atiende arrendamientos comerciales u otros asuntos de bienes raíces de pequeña empresa en el estado correspondiente.
3. El abogado analiza contigo el alcance, los tiempos y las tarifas directamente.
4. Tú envías el arrendamiento, el borrador del acuerdo o el aviso al abogado mediante el proceso de recepción (intake) del abogado.
5. El abogado revisa, aconseja y, si tú lo eliges, negocia cambios.

Los rangos de tarifa fija dependen del estado y no son cotizaciones. El precio real depende de la longitud del documento, la urgencia, las rondas de negociación y si el asunto es una revisión de arrendamiento o una transacción de compra.

Rangos típicos que podrías ver:

• Revisión básica de arrendamiento comercial con comentarios: aproximadamente de $400 a $1,200
• Revisión del arrendamiento más una llamada corta y sugerencias limitadas de revisión: aproximadamente de $750 a $2,000
• Revisión del arrendamiento y negociación por el abogado con el abogado del arrendador: aproximadamente de $1,500 a $5,000+
• Revisión de cesión, subarrendamiento o enmienda: aproximadamente de $500 a $2,500
• Revisión de documentos de compraventa de bienes raíces para pequeña empresa: aproximadamente de $1,500 a $7,500+

Para más contexto sobre costos, consulta ¿Cuánto cuesta un abogado de negocios?. Confirma siempre el alcance por escrito para saber qué cubre la tarifa fija y qué tendría costo adicional.

Algunos asuntos muy pequeños pueden manejarse sin un abogado, especialmente si el riesgo es bajo y el documento es sencillo. Pero muchos dueños de negocios subestiman cuánta responsabilidad (liability) puede estar oculta en un arrendamiento.

Podrías manejarlo tú mismo si:

• Es una renovación corta y sencilla sin cambios importantes
• La renta mensual es baja y el plazo es corto
• No hay garantía personal
• Entiendes con claridad las reglas del negocio y del edificio

Por lo general, vale la pena un abogado si:

• El formato del arrendador es largo o unilateral
• Estás haciendo un depósito grande o pagando por mejoras
• El arrendamiento traslada el riesgo de reparaciones, impuestos, seguros o honorarios legales a ti
• El espacio debe calificar para una licencia, permiso, uso de servicio de alimentos o equipo especial
• Podrías necesitar salir antes, ceder el arrendamiento o subarrendar más adelante
• La compra del inmueble está ligada a financiamiento, problemas de título o contingencias

El costo de una revisión cuidadosa puede ser menor que el costo de una mala fórmula de renta, una garantía amplia o una obligación de reparaciones que no esperabas. Para preguntas de instalación del negocio y cumplimiento (compliance) relacionadas con una mudanza o expansión, consulta Formación de la entidad empresarial y Cumplimiento y licencias comerciales.

Antes de contratar a alguien, haz preguntas prácticas sobre el arrendamiento y sobre el proceso del abogado.

Buenas preguntas incluyen:

• ¿Cuáles son los mayores riesgos que ves en este arrendamiento?
• ¿Qué cláusulas son más importantes para negociar para mi tipo de negocio?
• ¿Esperas problemas con el uso, la zonificación, los permisos, letreros, estacionamiento o la exclusividad?
• ¿La garantía personal es negociable?
• ¿Qué incluye tu tarifa fija y qué costaría extra?
• ¿Qué tan rápido puedes revisarlo antes de mi fecha límite?
• ¿Has manejado arrendamientos similares en este estado?

También puedes verificar la información de trámites de negocios y de la entidad con el Secretario de Estado (Secretary of State) del estado donde se forma el negocio, la información fiscal en IRS.gov, y la información de marcas registradas en USPTO.gov si importa el branding para la ubicación. Para asesoría legal sobre tu arrendamiento específico, acude a un abogado con licencia.

FoundryCounsel no es un bufete de abogados y no brinda asesoría legal. Nuestro servicio es gratuito para dueños de negocios. Los abogados participantes pagan una tarifa fija de marketing para formar parte de la red. Puedes conocer más en Cómo funciona, explorar otros Servicios, o empezar aquí: Te emparejamos.