Hợp đồng thuê thương mại & bất động sản doanh nghiệp

Hợp đồng thuê thương mại là các hợp đồng cho mặt bằng kinh doanh, như cửa hàng bán lẻ, văn phòng, kho, nhà hàng, tiệm salon, studio hoặc địa điểm sử dụng hỗn hợp. Công việc pháp lý về bất động sản kinh doanh cũng có thể bao gồm thư bày tỏ ý định, hợp đồng mua bán, gia hạn, chuyển nhượng, cho thuê lại, phí khu vực chung, câu hỏi về phân vùng và tranh chấp về sửa chữa, tiền đặt cọc hoặc thông báo vi phạm.

Một luật sư có giấy phép trong lĩnh vực này thường hỗ trợ:

• Xem xét hợp đồng thuê được đề xuất trước khi bạn ký
• Giải thích các điều khoản về tiền thuê, tiền đặt cọc bảo đảm, gia hạn và chấm dứt
• Kiểm tra ai là người trả chi phí sửa chữa, bảo trì, thuế, bảo hiểm và tiện ích
• Xem xét bảo lãnh cá nhân, tức là lời hứa rằng bạn sẽ tự mình thanh toán nếu doanh nghiệp không thanh toán
• Đàm phán các điều khoản về hoàn thiện mặt bằng, cải tạo cho bên thuê, bàn giao và chuyển vào
• Xem xét điều khoản sử dụng, điều khoản độc quyền và các quy định về biển hiệu, chỗ đậu xe và giờ hoạt động
• Xem xét quy định về chuyển nhượng và cho thuê lại nếu sau này bạn có thể bán doanh nghiệp hoặc chuyển địa điểm
• Xem xét hợp đồng mua bán, quyền sở hữu, các hạng mục thẩm định và hồ sơ chốt giao dịch cho các thương vụ bất động sản doanh nghiệp nhỏ

Đây chỉ là thông tin giáo dục chung, không phải tư vấn pháp lý. FoundryCounsel không phải là hãng luật và không đại diện cho khách hàng. Chúng tôi cung cấp dịch vụ kết nối miễn phí với các luật sư có giấy phép.

Dịch vụ này đặc biệt hữu ích nếu mặt bằng ảnh hưởng đến doanh thu, thiết bị, giấy phép hoặc lưu lượng khách hàng của bạn. Một vấn đề trong hợp đồng thuê có thể trở thành một vấn đề lâu dài và tốn kém về sau.

Bạn có thể cần luật sư nếu:

• Thời hạn thuê dài hơn 1 năm
• Chủ nhà yêu cầu bảo lãnh cá nhân
• Bạn đang chi tiền cho việc hoàn thiện hoặc cải tạo mặt bằng
• Hợp đồng thuê có phí bảo trì khu vực chung, chuyển phần thuế sang cho bên thuê hoặc tiền thuê theo tỷ lệ phần trăm
• Doanh nghiệp của bạn cần giấy phép, phê duyệt y tế hoặc quyền sử dụng đặc biệt
• Bạn đang tiếp nhận một hợp đồng thuê hiện có thông qua chuyển nhượng hoặc cho thuê lại
• Bạn đang mua bất động sản cho doanh nghiệp thay vì thuê
• Tiếng Anh không phải là ngôn ngữ đầu tiên của bạn và bạn muốn các tài liệu được giải thích rõ ràng trước khi cam kết

Nếu bạn vẫn đang quyết định loại hình doanh nghiệp, bạn có thể đọc LLC hay corporation: lựa chọn nào phù hợp. LLC là công ty trách nhiệm hữu hạn, một cấu trúc doanh nghiệp tách biệt với chủ sở hữu theo luật tiểu bang. C-corp là công ty bị đánh thuế theo Subchapter C của Bộ luật Thuế vụ Nội địa, và S-corp là một lựa chọn thuế có thể cho phép một số công ty đủ điều kiện chuyển thu nhập và lỗ sang chủ sở hữu cho mục đích thuế liên bang. Nếu bạn chưa thành lập doanh nghiệp, xem Cách thành lập LLC tại Hoa Kỳ.

Một luật sư giỏi không chỉ nói rằng hợp đồng thuê là "tốt" hay "xấu". Họ đọc kỹ tài liệu, so sánh với thông lệ địa phương, chỉ ra rủi ro bất thường và đề xuất các chỉnh sửa cụ thể.

Công việc thường bao gồm:

1. Xem xét toàn bộ bộ hồ sơ thuê, các sửa đổi, phụ lục và quy định
2. Đánh dấu các điều khoản có vấn đề và giải thích chúng bằng ngôn ngữ dễ hiểu
3. Đề xuất sửa đổi đối với việc tăng tiền thuê, lựa chọn gia hạn, thời hạn khắc phục vi phạm, bảo lãnh và các điều khoản vi phạm
4. Đàm phán công việc của chủ nhà, cải tạo cho bên thuê, ngày bàn giao và ai sẽ trả chi phí do chậm trễ
5. Kiểm tra các hạn chế sử dụng, phân vùng và vấn đề cấp phép có thể ảnh hưởng đến hoạt động của bạn
6. Xem xét yêu cầu bảo hiểm và ngôn ngữ bồi hoàn, tức là ngôn ngữ hợp đồng quy định ai sẽ trả tiền nếu có người đưa ra khiếu nại
7. Phối hợp với môi giới, kế toán, bên cho vay hoặc nhà thầu của bạn nếu cần
8. Đối với giao dịch mua, xem xét hồ sơ thẩm định, vấn đề quyền sở hữu, các điều kiện dự phòng và điều khoản chốt giao dịch

Họ cũng có thể xem xét các hợp đồng liên quan. Ví dụ, NDA là thỏa thuận không tiết lộ, một hợp đồng dùng để bảo vệ thông tin mật, và MSA là thỏa thuận dịch vụ tổng thể, một hợp đồng đặt ra các điều khoản chung cho công việc liên tục giữa hai doanh nghiệp. Nếu hợp đồng thuê của bạn gắn với việc hợp tác, mở rộng hoặc thỏa thuận với nhà cung cấp, việc xem xét các hợp đồng liên quan cũng có thể quan trọng. Bạn có thể tìm hiểu thêm tại Hợp đồng & Thỏa thuận và Thỏa thuận Hợp tác & Nhà sáng lập.

Quy trình chính xác phụ thuộc vào tiểu bang, bất động sản và mức độ đàm phán cần thiết. Nhiều chủ doanh nghiệp trước tiên yêu cầu xem xét trước khi họ ký thư bày tỏ ý định hoặc hợp đồng thuê cuối cùng.

Một quy trình phổ biến diễn ra như sau:

1. Bạn chia sẻ thông tin liên hệ và mô tả ngắn về vấn đề thông qua Được kết nối. Không gửi số SSN, ITIN, EIN, thông tin tài khoản ngân hàng, tình trạng nhập cư hoặc bí mật kinh doanh mật qua biểu mẫu.
2. Chúng tôi kết nối bạn, miễn phí, với một luật sư có giấy phép xử lý các vấn đề về hợp đồng thuê thương mại hoặc bất động sản doanh nghiệp nhỏ tại tiểu bang liên quan.
3. Luật sư trao đổi trực tiếp với bạn về phạm vi công việc, thời gian và phí.
4. Bạn gửi hợp đồng thuê, dự thảo thỏa thuận hoặc thông báo cho luật sư thông qua quy trình tiếp nhận của luật sư.
5. Luật sư xem xét, tư vấn và nếu bạn lựa chọn, đàm phán các thay đổi.

Các khoảng phí cố định phụ thuộc vào từng tiểu bang và không phải là báo giá. Giá thực tế phụ thuộc vào độ dài tài liệu, mức độ khẩn cấp, số vòng đàm phán và việc giao dịch là xem xét hợp đồng thuê hay giao dịch mua.

Các khoảng phổ biến bạn có thể thấy:

• Xem xét hợp đồng thuê thương mại cơ bản kèm nhận xét: khoảng $400 đến $1,200
• Xem xét hợp đồng thuê cộng với một cuộc gọi ngắn và đề xuất sửa đổi giới hạn: khoảng $750 đến $2,000
• Xem xét hợp đồng thuê và luật sư đàm phán với luật sư của chủ nhà: khoảng $1,500 đến $5,000+
• Xem xét chuyển nhượng, cho thuê lại hoặc sửa đổi: khoảng $500 đến $2,500
• Xem xét hồ sơ bất động sản mua hoặc bán cho doanh nghiệp nhỏ: khoảng $1,500 đến $7,500+

Để có bối cảnh chi phí rộng hơn, xem Luật sư doanh nghiệp tốn bao nhiêu. Luôn xác nhận phạm vi công việc bằng văn bản để bạn biết phí cố định bao gồm những gì và khoản nào sẽ tốn thêm.

Một số vấn đề rất nhỏ có thể tự xử lý mà không cần luật sư, đặc biệt nếu rủi ro thấp và tài liệu đơn giản. Nhưng nhiều chủ doanh nghiệp đánh giá thấp mức độ trách nhiệm pháp lý có thể ẩn trong hợp đồng thuê.

Bạn có thể tự xử lý nếu:

• Đó là một lần gia hạn ngắn, đơn giản và không có thay đổi lớn
• Tiền thuê hàng tháng thấp và thời hạn ngắn
• Không có bảo lãnh cá nhân
• Bạn hiểu rõ các quy định về doanh nghiệp và tòa nhà

Luật sư thường đáng giá nếu:

• Mẫu hợp đồng của chủ nhà dài hoặc thiên lệch một phía
• Bạn đang đặt cọc số tiền lớn hoặc trả tiền cho việc cải tạo
• Hợp đồng thuê chuyển rủi ro về sửa chữa, thuế, bảo hiểm hoặc phí pháp lý sang cho bạn
• Mặt bằng phải đủ điều kiện cho giấy phép, chấp thuận, hoạt động dịch vụ ăn uống hoặc thiết bị đặc biệt
• Bạn có thể cần chấm dứt sớm, chuyển nhượng hợp đồng thuê hoặc cho thuê lại sau này
• Việc mua bất động sản gắn với tài chính, vấn đề quyền sở hữu hoặc các điều kiện dự phòng

Chi phí cho một lần xem xét cẩn thận có thể nhỏ hơn chi phí của một công thức tính tiền thuê bất lợi, một bảo lãnh quá rộng hoặc một nghĩa vụ sửa chữa mà bạn không lường trước. Đối với các câu hỏi về thành lập doanh nghiệp và tuân thủ liên quan đến việc chuyển địa điểm hoặc mở rộng, xem Thành lập Loại hình Doanh nghiệp và Tuân thủ & Cấp phép Doanh nghiệp.

Trước khi thuê bất kỳ ai, hãy hỏi các câu hỏi thực tế về hợp đồng thuê và về quy trình làm việc của luật sư.

Các câu hỏi tốt bao gồm:

• Những rủi ro lớn nhất mà bạn thấy trong hợp đồng thuê này là gì?
• Những điều khoản nào quan trọng nhất cần đàm phán cho loại hình doanh nghiệp của tôi?
• Bạn có dự đoán vấn đề nào về mục đích sử dụng, phân vùng, giấy phép, biển hiệu, chỗ đậu xe hoặc độc quyền không?
• Bảo lãnh cá nhân có thể đàm phán không?
• Phí cố định của bạn bao gồm những gì, và khoản nào sẽ tốn thêm?
• Bạn có thể xem xét nhanh đến mức nào trước thời hạn của tôi?
• Bạn đã xử lý các hợp đồng thuê tương tự tại tiểu bang này chưa?

Bạn cũng có thể xác minh thông tin nộp hồ sơ doanh nghiệp và thông tin loại hình doanh nghiệp với Secretary of State tại tiểu bang nơi doanh nghiệp được thành lập, thông tin thuế trên IRS.gov và thông tin nhãn hiệu trên USPTO.gov nếu việc xây dựng thương hiệu cho địa điểm là quan trọng. Để nhận tư vấn pháp lý về hợp đồng thuê cụ thể của bạn, hãy dựa vào một luật sư có giấy phép.

FoundryCounsel không phải là hãng luật và không đưa ra tư vấn pháp lý. Dịch vụ của chúng tôi miễn phí cho chủ doanh nghiệp. Các luật sư tham gia trả một khoản phí tiếp thị cố định để được đưa vào mạng lưới. Bạn có thể tìm hiểu thêm tại Cách thức hoạt động, xem các Dịch vụ khác hoặc bắt đầu tại đây: Được kết nối.