Tôi có nên nhờ luật sư xem hợp đồng thuê mặt bằng thương mại không?

Hợp đồng thuê thương mại là hợp đồng giữa chủ nhà và bên thuê (doanh nghiệp) cho văn phòng, cửa hàng bán lẻ, kho bãi hoặc các không gian kinh doanh khác. Thường sẽ rất đáng để nhờ một luật sư luật doanh nghiệp đã được cấp phép xem xét trước khi bạn ký, đặc biệt nếu hợp đồng thuê dài hạn, tiền thuê cao hoặc không gian đó quan trọng đối với hoạt động của bạn.

Khác với nhiều hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê thương mại thường mang lại cho các bên nhiều quyền tự do hơn để đàm phán. Điều đó có nghĩa là các điều khoản về tăng tiền thuê, sửa chữa, bảo trì, công việc cải tạo (build-out), bảo lãnh cá nhân, quyền gia hạn và chấm dứt sớm có thể tạo ra khác biệt rất lớn.

FoundryCounsel không phải là công ty luật và không đưa ra lời khuyên pháp lý. Chúng tôi cung cấp thông tin giáo dục chung và một cách miễn phí để được ghép cặp với luật sư nếu bạn muốn một luật sư đã được cấp phép xem xét hợp đồng thuê của mình.

Luật sư có thể giúp bạn nhận ra các rủi ro trong kinh doanh mà dễ bị bỏ sót khi bạn chỉ tập trung vào vị trí hoặc tiền thuê hàng tháng.

• Bảo lãnh cá nhân: lời hứa rằng bạn—với tư cách chủ sở hữu—sẽ thanh toán tiền thuê ngay cả khi doanh nghiệp không thể
• Phí CAM: các khoản chi phí bảo trì khu vực chung (common area maintenance) được chia sẻ cho những hạng mục như bãi đậu xe, hành lang, cảnh quan, an ninh hoặc việc bảo trì tòa nhà
• Điều khoản tăng tiền thuê (rent escalation): các điều khoản cho phép tiền thuê tăng theo thời gian
• Điều khoản mục đích sử dụng (use clause): ngôn ngữ giới hạn những gì doanh nghiệp của bạn được phép làm trong không gian
• Chuyển nhượng và cho thuê lại (assignment and subletting): các quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng thuê hoặc cho doanh nghiệp khác sử dụng một phần không gian
• Vi phạm (Default): xác định thế nào được xem là vi phạm và chủ nhà có thể hành động nhanh đến mức nào
• Cải tạo dành cho người thuê (Tenant improvements): ai là người chi trả cho các thay đổi để không gian phù hợp và có thể sử dụng cho doanh nghiệp của bạn

Luật sư cũng có thể đối chiếu hợp đồng thuê với các tài liệu pháp nhân của doanh nghiệp bạn. Ví dụ: LLC (công ty trách nhiệm hữu hạn), tức là một mô hình doanh nghiệp có thể tách rủi ro/khả năng chịu trách nhiệm trong kinh doanh khỏi rủi ro/khả năng chịu trách nhiệm cá nhân. Tuy nhiên, hợp đồng thuê vẫn có thể tạo rủi ro cá nhân nếu có điều khoản bảo lãnh cá nhân. Nếu bạn vẫn đang cân nhắc việc thành lập pháp nhân, hãy xem LLC vs. corporation hoặc thành lập pháp nhân doanh nghiệp.

Ví dụ chung: Chủ một nhà hàng thấy hợp đồng thuê có mức tiền thuê cơ bản (base rent) phù hợp và ký nhanh để giữ được địa điểm. Sau đó, chủ nhà hàng biết rằng hợp đồng thuê cũng yêu cầu thanh toán cho việc sửa chữa hệ thống ống nước, thay thế HVAC và chia sẻ chi phí bảo trì tòa nhà. Hợp đồng thuê còn giới hạn bảng hiệu và không cho nhiều thời gian để khắc phục khi có vi phạm.

Vấn đề không chỉ là tiền thuê hàng tháng. Chi phí thực sự nằm ở các nghĩa vụ phát sinh và rủi ro nếu xảy ra sự cố. Việc rà soát hợp đồng trước khi ký có thể đã giúp xác định các điểm cần đàm phán.

Nếu bạn đang so sánh các địa điểm hoặc đã có bản nháp hợp đồng thuê, việc nhờ luật sư rà soát thường là một bước đi thực tế trước khi bạn cam kết.

1. Yêu cầu chủ nhà hoặc môi giới cung cấp toàn bộ bản nháp hợp đồng thuê, bao gồm các phụ lục (exhibits), quy định nội bộ và bất kỳ mẫu đơn bảo lãnh nào.
2. Lập danh sách các nhu cầu của doanh nghiệp bạn, như bảng hiệu, chỗ đậu xe, công việc cải tạo (build-out), các lựa chọn gia hạn và khả năng chuyển nhượng hoặc cho thuê lại.
3. Kiểm tra xem tên doanh nghiệp và pháp nhân của bạn có đúng không. Nếu bạn cần EIN, tức Employer Identification Number—mã số thuế liên bang dành cho doanh nghiệp. Bạn có thể tìm hiểu thêm tại EIN là gì và cách lấy EIN và IRS.gov.
4. Nhờ sự trợ giúp của một luật sư đã được cấp phép, có kinh nghiệm với hợp đồng thuê thương mại và bất động sản.

Nếu bạn muốn, bạn có thể dùng dịch vụ ghép cặp miễn phí của chúng tôi tại cách thức hoạt động hoặc được ghép cặp. Chỉ chia sẻ thông tin liên hệ và mô tả ngắn về vấn đề của hợp đồng thuê, không chia sẻ thông tin cá nhân hoặc thông tin doanh nghiệp nhạy cảm.