我应该请律师审核我的商业租约吗？

商业租赁合同是房东与企业承租人之间关于办公、零售、仓储或其他商业空间的合同。签署前让持牌的商业法律律师（business-law attorney）对合同进行审阅往往很值得，尤其当租约期限较长、租金较高或该空间对你的运营至关重要时。

与许多住宅租赁不同，商业租赁通常给双方更多协商空间。这意味着关于租金上涨、维修、保养维护、装修改造（build-out work）、个人连带担保（personal guarantees）、续租权（renewal rights）以及提前终止（early termination）的条款可能非常关键。

FoundryCounsel 不是律师事务所，也不提供法律建议。我们提供一般性的教育信息，并提供免费的方式，帮助你与律师匹配，如果你希望由持牌律师对你的租约进行审阅。

当你把注意力放在地段或每月租金上时，很容易忽略一些商业风险。律师可以帮助你发现这些风险。

• 个人连带担保（personal guarantee）：即使企业无法付款，你（作为业主/承租方）仍将承担租约付款义务的承诺
• 公共区域费用（CAM charges）：公共区域维护费用，共担例如停车场、走廊、园林绿化、安全监控或建筑维护保养等成本
• 租金递增（rent escalation）：允许租金随时间增加的条款
• 用途条款（use clause）：限制你的企业在该空间内可以做什么的表述
• 转让与再出租（assignment and subletting）：关于转让租约或让其他企业使用部分空间的规则
• 违约（default）：什么行为构成违约，以及房东可以多快采取行动
• 承租人装修/改造（tenant improvements）：为使空间适用于你的企业而进行变更时，费用由谁承担

律师也可能将租约与你的企业实体文件进行对比。例如，有限责任公司（LLC，limited liability company）是一种企业结构，可以将企业责任与个人责任进行隔离。但如果租约包含个人连带担保，你仍可能面临个人风险。如果你仍在选择设立何种实体，可查看LLC 与公司对比或[企业实体设立](/services/business-entity-formation/）。

举个通用例子：一家餐厅的业主看到租约提供相对合理的基础租金（base rent），就很快签了以确保能拿到该地段。后来，业主才发现租约还要求支付管道维修、HVAC（供暖、通风与空调）更换费用，以及建筑维护成本的一部分份额。租约还限制了招牌（signage），并且对违约（default）留出的补救（cure）时间不多。

问题不只是每月租金。真正的成本在于额外义务，以及如果出现问题时你要承担的风险。签署前的租约审阅可能会识别出可以协商的要点。

如果你在比较不同的空间，或已经有一份租约草案，那么在你做出承诺之前，律师审阅通常是一个务实的步骤。

1. 向房东或中介索取完整的租约草案，包括附件（exhibits）、规则（rules）以及任何担保表格（guaranty form）。
2. 列出你的业务需求，例如招牌、停车位、装修改造、续租选项，以及你能否转让或再出租。
3. 核对你的企业名称和实体信息是否正确。如果你需要 EIN（Employer Identification Number，雇主识别号），它是企业的联邦税务识别号。你可以在什么是 EIN 以及如何获取以及 IRS.gov 了解更多。
4. 寻求熟悉商业租赁与不动产的持牌律师协助。

如果你愿意，你也可以使用我们的免费匹配服务：如何运作或获取匹配。只分享联系信息以及对租约问题的简短描述，不要提供敏感的个人或商业信息。