Стоит ли юристу проверить мой договор коммерческой аренды?

Коммерческий договор аренды — это контракт между арендодателем и арендатором-бизнесом на офисное, торговое, складское или иное коммерческое помещение. Часто стоит, чтобы лицензированный юрист по деловому праву проверил документ до подписания, особенно если договор долгосрочный, арендная плата высокая или помещение важно для вашей деятельности.

В отличие от многих жилых договоров аренды, коммерческие договоры обычно дают сторонам больше свободы для переговоров. Это означает, что условия об увеличении арендной платы, ремонте, обслуживании, работах по приведению помещения в готовность (build-out), личных поручительствах, правах на продление и досрочном расторжении могут иметь решающее значение.

FoundryCounsel — не юридическая фирма и не дает юридических консультаций. Мы предоставляем общую образовательную информацию и бесплатный способ подобрать вам юриста, если вам нужен лицензированный адвокат для проверки вашего договора аренды.

Юрист поможет вам выявить бизнес-риски, которые легко упустить, когда вы сосредоточены на локации или ежемесячной арендной плате.

• Личное поручительство: обещание, что вы как владелец будете платить по аренде, даже если бизнес не сможет
• Платежи CAM (содержание общих зон): расходы на общее имущество, которые делятся, например, на парковки, коридоры, благоустройство, охрану или содержание здания
• Эскалация аренды: положения, позволяющие повышать арендную плату со временем
• Условие о назначении (use clause): формулировки, ограничивающие то, что ваш бизнес может делать в помещении
• Передача прав и субаренда: правила передачи договора или предоставления части помещения другой компании
• Нарушение (default): что считается нарушением и как быстро арендодатель может действовать
• Улучшения арендуемого помещения (tenant improvements): кто платит за изменения, чтобы помещение подходило для вашей деятельности

Юрист также может сравнить договор аренды с документами вашей бизнес-организации. Например, LLC (общество с ограниченной ответственностью) или компания с ограниченной ответственностью — это форма бизнеса, которая может отделять бизнес-обязательства от личных обязательств. Договор аренды все равно может создавать личный риск, если он включает личное поручительство. Если вы еще выбираете форму организации, см. LLC vs. corporation или создание бизнес-сущности.

Общий пример: владелец ресторана видит договор аренды с приемлемой базовой арендной платой и подписывает быстро, чтобы закрепить место. Позже владелец узнает, что договор аренды также требует оплаты ремонта сантехники, замены HVAC (системы отопления, вентиляции и кондиционирования) и доли расходов на обслуживание здания. Кроме того, договор ограничивает размещение вывесок и не дает много времени на устранение нарушения (cure) при default.

Проблема была не только в ежемесячной аренде. Реальная стоимость — в дополнительных обязательствах и риске, если что-то пойдет не так. Проверка договора до подписания могла выявить пункты, которые стоило согласовать в переговорах.

Если вы сравниваете помещения или у вас уже есть проект договора аренды, проверка юристом часто является практичным следующим шагом перед тем, как вы возьмете на себя обязательства.

1. Попросите арендодателя или брокера предоставить полный проект договора аренды, включая приложения (exhibits), правила и любую форму гаранта (guaranty).
2. Составьте список ваших бизнес-нужд, например: вывески, парковка, работы по приведению помещения в готовность (build-out), варианты продления и возможность передавать права или сдавать в субаренду.
3. Проверьте, корректны ли название вашего бизнеса и ваша организационная форма. Если вам нужен EIN, или Employer Identification Number (идентификационный номер работодателя), это федеральный налоговый идентификатор бизнеса. Узнать больше можно на что такое EIN и как его получить и на IRS.gov.
4. Получите помощь от лицензированного юриста, который знаком с коммерческими договорами аренды и недвижимостью.

Если хотите, вы можете воспользоваться нашей бесплатной услугой подбора на как это работает или подобрать вам юриста. Поделитесь только контактными данными и кратким описанием проблемы по договору аренды — не сообщайте конфиденциальную личную или деловую информацию.